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開店資金需求評(píng)估需考 |
開店資金需求評(píng)估需考慮的因素
開店必須投入巨資，風(fēng)險(xiǎn)巨大，因此必須對(duì)資金需求進(jìn)行評(píng)估。賣場(chǎng)規(guī)模是否適當(dāng)是評(píng)估的主要考慮因素。
一、賣場(chǎng)規(guī)模設(shè)定
賣場(chǎng)面積，基本上是以消費(fèi)者需求、店鋪操作、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境做依據(jù)，再配合商品組合計(jì)劃來規(guī)劃其營(yíng)業(yè)規(guī)模。但是，專業(yè)食品超市大都以每日購(gòu)買的顧客為對(duì)象，所以距離的因素遠(yuǎn)大于賣場(chǎng)規(guī)模要求，因而經(jīng)營(yíng)者應(yīng)將每日購(gòu)物顧客所住商圈內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模，設(shè)定為賣場(chǎng)規(guī)模。
另一方面，計(jì)劃店若只求穩(wěn)健，在實(shí)際實(shí)施上將會(huì)有些困難，因而最好采取七分穩(wěn)健、三分積極的方式，來研討賣場(chǎng)規(guī)模。
二、超市分租計(jì)劃
食品超市導(dǎo)入分租有兩個(gè)原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化。研究顯示，超市食品賣場(chǎng)以不超過300平方米，投資效率較佳。如再加上餐飲、服務(wù)等業(yè)種分租，則可擁有400至500平方米以上的店面。二是降低損益平衡點(diǎn)，小型專柜的裝潢、設(shè)備大多由廠商承擔(dān)，不會(huì)增加超市的投資成本。還可用房租收入來抵扣房屋固定成本負(fù)擔(dān)。例如：直營(yíng)部門的回收比率假設(shè)為5％時(shí)，5萬元房租就相當(dāng)于直營(yíng)部門100萬元的銷售，直營(yíng)部門100萬元營(yíng)業(yè)額中，80萬元的銷貨成本，15萬元的其他費(fèi)用，凈利5萬元，也就是損益平衡點(diǎn)的銷售降低了100萬元。
三、實(shí)施資金計(jì)劃的模擬
包含7項(xiàng)內(nèi)容：
（1）根據(jù)商店概念、適當(dāng)賣場(chǎng)規(guī)模以及分租計(jì)劃，研究出直營(yíng)租金負(fù)擔(dān)與分租租金機(jī)器設(shè)備的投資構(gòu)成比。
（2）預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用。
（3）初期設(shè)備計(jì)劃以第（1）（2）項(xiàng)為基礎(chǔ)，計(jì)算內(nèi)部裝潢、雜項(xiàng)設(shè)備、備品等費(fèi)用。
（4）資金計(jì)劃設(shè)定如何取得調(diào)度資金。
（5）營(yíng)業(yè)額計(jì)劃以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估開店后各年度的銷售額。參考要素包括戶數(shù)的成長(zhǎng)、物價(jià)上升、競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)、阻礙購(gòu)買行動(dòng)的原因出現(xiàn)等。若計(jì)劃在有競(jìng)爭(zhēng)店的商圈開店，須使用和計(jì)劃店相同的順序，先在競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的影響，若有購(gòu)買行動(dòng)阻礙要素，則以計(jì)劃的營(yíng)業(yè)額預(yù)估資料為參考，預(yù)測(cè)影響結(jié)果。
（6）收益計(jì)劃從現(xiàn)有的狀況、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，來推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度分別來設(shè)定。
（7）經(jīng)費(fèi)計(jì)劃把銷售管理費(fèi)用項(xiàng)目，利用現(xiàn)有店資料，用年來設(shè)定。
四、長(zhǎng)期資金收支計(jì)劃
有關(guān)資金計(jì)劃中的經(jīng)常收支以及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實(shí)施5年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字以及支付貸款、償還貸款期限等來做判斷。
假若收支計(jì)劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時(shí)，應(yīng)控制部分可緊縮的項(xiàng)目費(fèi)用，例如：房地產(chǎn)取得成本、設(shè)備投資成本等，最后再利用緊縮時(shí)金額，再模擬一次，其結(jié)果若仍未符合理想，應(yīng)檢討是否修正賣場(chǎng)規(guī)模和分租計(jì)劃。
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